时隔两年，深圳光明区再次出现溢价成交的纯住宅用地。
7月24日，深圳光明区凤凰街道A512-0092宗地经过46轮激烈竞价，最终由招商系子公司深圳市招汇置业有限公司以15.05亿元溢价竞得，折合楼面地价约2.28万元/平方米。这一成交延续了今年全市核心宅地溢价热销的态势，同时打破了光明区宅地长期底价成交的市场格局。
时隔两年，光明核心区又有宅地溢价成交
公开资料显示，A512-0092地块坐落于光明区核心的凤凰城板块。该宗地采用“价高者得”原则，不设最高限价，土地面积约2.8万平方米，起拍总价为12.66亿元。挂牌期间共吸引了4家房企参与角逐，最终以接近19%的溢价率成交。
此次土拍的高热度，与光明区近年来土地供应端发生的结构性变化密切相关。克而瑞深圳相关分析指出，作为曾经的“宅地供应大户”，光明区的供地逻辑正发生深刻转变：从2021年的9宗，到2022年6宗、2023年4宗，再到2024年的零成交，直至2025年仅有的2宗底价成交，一条清晰的“缩量提质”曲线已浮现。这标志着光明正从“大规模开发”转向“聚焦核心价值”的新阶段。
南都湾财社记者梳理发现，自2023年8月至2026年7月上旬，光明区连续近两年出让的住宅用地均以底价成交，市场始终处于平稳低温状态，无任何溢价成交案例。而本次凤凰城核心地块近19%的溢价成交，正式终结了光明宅地长达两年的“零溢价”周期，释放出区域核心地块价值回暖的积极信号。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，2026年上半年深圳土拍热度高度集中在南山、前海、宝安中心等顶豪板块，平均溢价率超60%，而外围片区多以底价成交，市场冷热分化显著。本次光明凤凰城核心地块吸引多家房企竞价、最终近19%的溢价率，是今年原关外片区少见的热度表现，印证了房企对光明凤凰城核心成熟片区的价值认可，也向市场传递出“核心配套区房产具备抗跌性”的信号，对光明整体楼市情绪有正向提振作用。
房企抢筹背后，核心地段与低密属性是关键
在区域宅地供应持续缩减的背景下，该宗地块能够打破市场常态、实现溢价成交，核心得益于自身优越的区位条件、完善的配套资源以及稀缺的产品指标，多重红利叠加成为房企重金入局的核心动因。
地理位置上，本次土拍地块处于光明凤凰城核心板块，紧邻光明区政府，是光明官方定位的行政、商务与高端居住核心区。该宗地紧邻光侨路，周边被华强科技生态园、光明招商局科技园等高端产业园区环绕，且与深圳实验光明科林学校仅一路之隔。更关键的是，地块邻近即将开通的地铁13号线德雅路站。
“周边以新建商品房、次新房为主，城市界面崭新规整，聚集了多个改善型住宅项目，是当前光明市场认可度最高的高端居住片区。”孙红梅指出。
除了地段较为核心之外，低密纯居属性是该宗地的核心亮点，规划要点显示，A512-0092地块的容积率仅为2.35。据统计，目前该地块周边在售或刚售罄的标杆项目，如中建观玥、中海时光境等，其容积率普遍超过5.0。“A512-0092地块的超低容积率在光明区近年出让的宅地中极为罕见，与周边主流的‘高密刚需’项目形成了显著的代际差。”克而瑞分析认为，2.35的容积率赋予了开发商跳出刚需红海、打造低密改善型产品的先天条件，从而填补光明核心区高品质住宅的市场空白，获取更高的产品溢价。
深圳贝壳研究院院长肖小平分析认为，结合片区当前新房3.4万-4.3万元/㎡的成交水平测算，项目房地比区间1.49-1.88。本次地块顺利拍出且实现溢价，传递出房企对光明中心片区长期价值的认可，对区域市场信心形成正向支撑。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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